Casa em planta no Porto e em Gaia: o que ver antes do CPCV

Comprar uma casa em planta ou em construção é assinar hoje por uma casa que só vai existir daqui a uns meses. O documento que segura esse negócio é o contrato-promessa de compra e venda, o CPCV. Como promotora em Vila Nova de Gaia, ouvimos muitas vezes as mesmas dúvidas. Juntámos aqui o que convém verificar antes de assinar, com as regras em vigor em outubro de 2026.

1. A obra está autorizada? Confirme na câmara

A primeira pergunta é simples: a construção tem título na câmara? Peça ao promotor o número do processo de obras e confirme-o junto do município. Em Vila Nova de Gaia, o urbanismo é gerido pela Gaiurb, a empresa municipal de urbanismo e habitação. No Porto, a informação está na área de Urbanismo da câmara e no Portal do Munícipe.

O nome do documento mudou nos últimos anos. Com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), o antigo alvará de construção deu lugar ao comprovativo de pagamento das taxas. A revisão do regime, feita pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 e em vigor desde 1 de outubro de 2026, passou a falar em título urbanístico. Para uma licença, esse título junta o modelo do pedido com a síntese da obra, o comprovativo das taxas e a notificação da decisão da câmara.

Ao consultar o processo, confirme:

• Que o processo existe e está em nome de quem lhe vende a casa.
• Que a licença ou a comunicação prévia abrange a fração que vai comprar, com a mesma tipologia e a mesma área.
• A certidão permanente do registo predial do terreno: quem é o dono e que hipotecas ou ónus existem.
• Se houver hipoteca a favor do banco que financia a obra, como e quando será cancelada na escritura.

2. Sinal e reforços: o que diz o Código Civil

Num CPCV paga-se normalmente um sinal e, ao longo da obra, alguns reforços. O artigo 441.º do Código Civil presume que, num contrato-promessa de compra e venda, qualquer quantia entregue pelo comprador tem carácter de sinal. Isto conta, porque o artigo 442.º define o que acontece a esse dinheiro se uma das partes não cumprir.

• Se for o comprador a não cumprir, o vendedor pode ficar com o sinal.
• Se for o vendedor a não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro.
• Se a casa já tiver sido entregue ao comprador antes da escritura, a chamada tradição da coisa, o comprador pode pedir em vez disso o valor da casa à data do incumprimento, descontado o preço, com a devolução do sinal e do que já pagou.
• Em alternativa, quem cumpriu pode pedir ao tribunal a execução específica, uma sentença que produz os efeitos da escritura (artigo 830.º). Nas promessas de compra de casa, este direito não pode ser afastado por cláusula do contrato.

Olhe com atenção para o calendário dos reforços. Faz sentido que cada pagamento corresponda a uma fase da obra que se possa ver no local, como a conclusão da estrutura ou da cobertura. E convém que o contrato diga com clareza se os reforços contam como sinal ou como simples antecipação do preço, porque a lei só presume o sinal quando o contrato nada diz.

3. Registo provisório de aquisição

O registo provisório de aquisição, previsto no artigo 47.º do Código do Registo Predial, permite inscrever no registo, antes da escritura, que a casa lhe foi prometida. Faz-se com base numa declaração do vendedor, que é quem tem o imóvel registado em seu nome.

• Torna pública a promessa: quem pedir a certidão do prédio vê o registo a seu favor.
• Depois da escritura, o registo é convertido em definitivo e conserva a prioridade que tinha como provisório (artigo 6.º do mesmo código).
• Tem um prazo de validade. Se a escritura atrasar, pode ser preciso renová-lo. Confirme o prazo e o custo na conservatória.

Não substitui um contrato bem feito. É uma camada extra de segurança, que faz mais sentido quando os reforços pagos durante a obra são elevados.

4. Ficha técnica da habitação

A ficha técnica da habitação, regulada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, descreve a casa tal como foi construída: quem a projetou e construiu, áreas, materiais, instalações de água, eletricidade, gás e ventilação, equipamentos e plantas simplificadas. O promotor tem de a elaborar, depositar um exemplar na câmara e entregá-la ao comprador.

Desde 2024 deixou de ser exigida na escritura, porque o Simplex Urbanístico revogou a norma que impedia o notário de fazer a escritura sem ela. A obrigação do promotor de a fazer e entregar mantém-se. Durante a obra, peça a versão disponível e compare-a com o contrato e com as plantas que lhe mostraram.

5. Prazos e penalizações

Uma casa em planta tem sempre uma data prevista de conclusão, e as obras podem atrasar. O que protege o comprador é o que fica escrito. Verifique se o CPCV trata estes pontos:

• A data limite para a escritura e a forma de a marcar: quem avisa, por que meio e com que antecedência.
• O que acontece se a data falhar: margem de tolerância, penalização por cada mês de atraso e a partir de quando pode desistir com a devolução do que pagou.
• As situações que o contrato considera de força maior, e se a lista é razoável.
• Penalizações equilibradas para os dois lados. O Código Civil permite fixar por acordo o valor da indemnização, a chamada cláusula penal (artigo 810.º).
• As alterações de acabamentos que pedir durante a obra: preço, prazo e efeito na data de entrega.

6. A utilização depois do Simplex: o que está em vigor

Até 2024, uma casa nova só podia ser habitada depois de a câmara emitir a autorização de utilização, a antiga licença de habitação, e essa licença tinha de ser apresentada na escritura. O Decreto-Lei n.º 10/2024 acabou com a autorização de utilização depois de obras sujeitas a licença ou comunicação prévia. Passou a bastar a entrega de um termo de responsabilidade e das telas finais. Também deixou de ser obrigatório mostrar a licença na escritura, ficando apenas o dever de informar o comprador de que o imóvel podia não ter os títulos necessários.

Em 2026 o regime mudou outra vez. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, reviu o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE). A entrada em vigor estava marcada para agosto e foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. É este o regime em vigor hoje. Para quem compra casa nova, há duas mudanças com peso:

• A utilização de um edifício construído com licença ou comunicação prévia faz-se por comunicação prévia à câmara, com um termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização a declarar que a obra está concluída e de acordo com os projetos aprovados. A câmara pode controlar depois.
• Na venda de terrenos para construção e de edifícios construídos ou em construção, quem faz a escritura tem de mencionar se existe título urbanístico, se o vendedor declara que o tem ou se declara que não o tem. Sem essa menção, o negócio é anulável.

A lei continua a permitir vender imóveis sem título. Por isso, a verificação cabe ao comprador. No CPCV de uma casa em construção, peça que fique escrito que a escritura só se faz com o título de utilização da fração já obtido. Confirme também com o seu banco o que exige para aprovar o crédito.

Este artigo resume regras gerais e não substitui aconselhamento jurídico. Antes de assinar um CPCV, peça a um advogado ou solicitador que leia o contrato e confirme a forma exigida pelo artigo 410.º do Código Civil, incluindo o reconhecimento presencial das assinaturas.

Em resumo

Antes de assinar, confirme o processo na câmara, leia as cláusulas do sinal e dos prazos, peça a ficha técnica e pondere o registo provisório. Se está a avaliar uma das nossas casas em Vila Nova de Gaia ou no Grande Porto, fale connosco e esclarecemos as suas dúvidas sobre o processo do empreendimento.