IMT Jovem 2026: comprar casa nova em Gaia e no Porto

Desde agosto de 2024, quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para morar não paga IMT nem Imposto do Selo até um certo valor. Em 2026, esse limite é de 330 539 euros. Explicamos quem tem direito, como funciona a isenção parcial e o que é a garantia pública no crédito à habitação, com contas feitas para uma casa em Vila Nova de Gaia ou no Porto.

De onde vem a isenção

A isenção foi criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, que alterou o Código do IMT e o Código do Imposto do Selo. Aplica-se às compras feitas a partir de 1 de agosto de 2024 e não depende do rendimento de quem compra.

Quem pode pedir

• Quem tem 35 anos ou menos na data da compra.
• Quem compra um prédio ou fração destinado exclusivamente a habitação própria e permanente.
• Quem não é considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra.
• Quem não é, nem foi nos três anos anteriores, proprietário de um prédio urbano habitacional, nem de uma parte dele.

A idade conta na data da transmissão, que numa compra em planta é normalmente a escritura, e não a assinatura do CPCV. Se fizer 36 anos entre uma e outra, perde o direito. Num casal, as condições avaliam-se para cada um. Se só um dos dois cumprir, por exemplo porque o outro já tem 36 anos, a isenção fica em 50%.

Os limites em vigor em 2026

Os limites não são fixos. Acompanham os escalões da tabela do IMT, que o Orçamento do Estado atualiza todos os anos. A Lei n.º 73-A/2025, que aprovou o Orçamento do Estado para 2026, subiu os escalões e deixou estes valores, em vigor desde 1 de janeiro de 2026:

• Até 330 539 euros: isenção total de IMT e de Imposto do Selo.
• De 330 539 a 660 982 euros: isenção parcial. Paga-se IMT de 8% e Imposto do Selo de 0,8% só sobre a parte do valor acima de 330 539 euros.
• Acima de 660 982 euros: não há isenção. Paga-se IMT à taxa única de 6% (7,5% acima de 1 150 853 euros) e Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor total.

Algumas páginas oficiais ainda mostram os valores de 2025 (324 058 e 648 022 euros). Para compras em 2026 contam os limites da Lei do Orçamento do Estado para 2026. Em 2027, contam os que a lei do Orçamento desse ano fixar.

Um exemplo com números

Imagine um casal, os dois com 32 anos, a comprar a primeira casa para morar. Fizemos as contas com a tabela de 2026 para habitação própria e permanente no continente. São valores aproximados, porque o valor exato é o que as Finanças liquidarem.

• Apartamento de 300 000 euros. Sem isenção, o IMT seria de cerca de 10 542 euros e o Imposto do Selo de 2 400 euros. Com a isenção, o casal não paga nenhum dos dois e poupa cerca de 12 942 euros.
• Moradia de 380 000 euros. Sem isenção, o IMT seria de cerca de 16 637 euros e o Imposto do Selo de 3 040 euros. Com a isenção parcial, paga 8% de IMT sobre os 49 461 euros acima do limite (3 956,88 euros) e 0,8% de Imposto do Selo sobre o mesmo valor (395,69 euros). Poupa cerca de 15 324 euros.

Dois pontos a ter em conta. O imposto calcula-se sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário. E a isenção cobre só o IMT e o Imposto do Selo da compra. O Imposto do Selo do crédito à habitação, os registos e a escritura pagam-se à parte.

Quando se perde a isenção

• Se a casa não passar a ser a sua habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a compra.
• Se, nos seis anos seguintes, lhe der outro destino, por exemplo arrendá-la. A lei prevê algumas exceções, como a venda da casa ou mudanças no agregado familiar. Confirme-as antes de mudar o uso.
• Se, nesses seis anos, passar a ser dependente para efeitos de IRS.

A isenção pede-se nas Finanças, online no Portal das Finanças ou ao balcão, quando se trata do IMT, antes da escritura.

A garantia pública no crédito à habitação

O segundo apoio para jovens é a garantia pessoal do Estado, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024. Sem ela, os bancos pedem normalmente que o comprador entre com uma parte do valor da casa. Com ela, o Estado garante até 15% do valor da transação, o que permite ao banco financiar até 100%. As condições são estas:

• Ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal.
• Ter rendimentos até ao 8.º escalão do IRS.
• Não ser proprietário de prédio urbano habitacional e não ter usado a garantia antes.
• Comprar a primeira habitação própria e permanente, com valor de transação até 450 000 euros.
• Ter a situação regularizada nas Finanças e na Segurança Social.

A garantia dura no máximo dez anos e cobre só o capital, não os juros. Não baixa a taxa de juro e não obriga o banco a emprestar. O banco continua a avaliar a sua capacidade de pagar e a aplicar os limites à taxa de esforço. Só se pede num banco que tenha aderido ao regime.

Prazo importante para quem compra em planta: a garantia aplica-se a contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026. À data deste artigo, não encontrámos nenhuma decisão publicada a prolongar esse prazo. Se a escritura da sua casa só acontecer em 2027, não conte com este apoio sem o confirmar com o banco.

Em resumo

Para um casal jovem, a isenção do IMT e do Imposto do Selo pode valer mais de dez mil euros na compra da primeira casa. A garantia pública ajuda a resolver a entrada, mas tem prazo. Se quer saber como estas regras se aplicam a uma das nossas casas em Vila Nova de Gaia ou no Porto, fale connosco e fazemos as contas consigo. O valor final é sempre o que as Finanças liquidarem.